本日は3月に購入した記念すべき10棟目の軽量鉄骨の物件についてのお話です。
私が購入している物件はほとんど木造です。
巨額のローンを組んで一棟物のRCを買い進める投資家も多いですが、小資本の個人投資家が大きなリスクを取らずに不動産を購入する場合、木造の築古物件が最も有力な選択肢だと私は考えています。
RC物件は資産性が高いですが、築古の木造物件は資産性が低い（というかゼロですね笑）ので、銀行評価が悪くて、融資付けで苦労することが多いでしょう。
ただし、資産性がないからこそ、まだ使える物件が破格の安さで買えるので高い利回りが狙えます。
それに築古の木造は、①RCと比べてリフォーム代が圧倒的に安い、②固定資産税などの税金が安い、といった大きなメリットがあります。
とにかく物件のランニングコストが安いのが木造の魅力です。
私はコツコツ小さい物件を現金で購入する作戦なので、築古の木造が合ってるんですね（というか、それしか買えませんが・・・）
ただ、全部が全部築40年、50年の古い物件ばかりだと将来が心配なので、最近はやや築年数が若めの物件を買って、古い中でもバランスをとるようにしてます。
そんな中、付き合いのある不動産会社さんからこちらの物件を紹介されました。
初めて見た時は「おお〜すごい立派な物件じゃん！」とテンションがあがりました。
ただし、その時の価格は300万円。。。
150万円くらいだったら買いたいな〜と思ったのですが、300万円は完全に予算オーバーです涙
泣く泣く撤退したのですが、その半年後くらいに同じ不動産会社さんから「あの物件、もう少し値段が下がる下がるかも。」と言われてダメ元で指値を入れたら、なんと100万円で通ったのです！！いや〜これには驚きました(◎_◎;)
この物件、とにかく躯体が本当にしっかりしてます。
いつも買っている築古とは明らかに物が違いました笑
物件のスペックはこちらです。
・場所：北海道の道央の某市
・築年数：35年
・間取り：5LDK（2、3階）＋店舗（1階）
・値段：100万円
・購入時期：2020年3月
そして、この物件の写真です↓
すごいですよね〜！？😄
まるで商業ビルのような立派な外観・・・✨
こちらの物件、もともと、売主様のお父様が一階でスーパーかなにかをされていたようで、大型の業務用冷蔵庫が残ってました（残置物撤去、大変そう・・・笑）
居住スペースは2階、3階になるのですが、とにかく作りが立派！
キッチンは大きいし、リビングは15畳以上ありそうでかつ素晴らしい日当たり、お風呂も綺麗な一坪タイプのユニットバスが入ってて、自分がここに住みたいくらいでしたw
売主様がご自宅で商売をされていたので、こだわりをもって物件を建築されたのだと思います。
5棟目や9棟目の戸建てもそうなのですが、売主様がこだわりを持って家を建てられると、物件の作りはしっかりしているし、メンテナンスもしっかりされていることが多いです。きっと、物件に愛着を持たれているんでしょうね。
こちらの物件素晴らしい状態なのに加えて、家の前に車を3〜4台駐車できるスペースもあるので、大満足でした。
ただ軽量鉄骨なので、木造と違ってめちゃくちゃ評価が高いのです！建物だけで、評価額が700万円以上ありビビりました。
格安で資産価値が高い物件を変えたので、一見すると良いことづくめですが、一概にそうとも言えません。
なぜならば、評価額が高いということは、それだけ税金も高いからです😂
実際、この物件の年間の固定資産税は約10万円もするとのこと💦
ぼくが持っている築古戸建の固定資産税は大体年間で1万円〜3万円なので、資産価値が高いことでランニングコストが上がってしまってるのです。。。
これは本当に痛いですよね。。。😣 仮に少しリフォームして家賃5万円で貸せたとしても、家賃2ヶ月分が吹っ飛ぶわけですから。。。これはキツイ。。
ただ、木造の築古物件ばかりよりも、色々な種類の物件を持っていた方が、全体でのリスク対応力は上がるので良しとしました。
今は現金買いですが、将来、銀行から融資を受ける場合は、こういう評価額が高い物件があると違うかもしれません。
いずれにせよ、投資では「価値＞価格」の状態で物件を買うことが大事で、今回の物件は確実に100万円以上の価値はあるな！と確信できたので、迷いなく物件を購入することにしました！
