明けましておめでとうございます。
本年も当ブログどうぞよろしくお願いします！
新年早々ですが、きました！きました！きました！
ついにきましたよーーーーー(^^)
なにがって、ずっと苦戦しまくってた二棟目のアパートが埋まりだしましたんですよ！！
1年前までは6室中3室しか埋まってませんでしたが、今年2室埋まったので、今は6室中5室埋まっています🎶 そして、現在、最後の１室をリフォーム中。
↓ 2棟目アパートの外観です🎶
以前にも、こちらのアパートでものすごい苦戦しているという記事を書いてます。
このアパートがなぜ埋まりだしたのかですが、大きく２つ理由があります。
一つ目は「管理会社さんを変更した」です。
この物件は本当にボロアパートで、場所も大して良い訳ではなく、しかも旭川はアパートが供給過剰で競争過多なので、募集は本当に大変な物件です。
前の管理会社さんも本当に頑張っていただいたのですが、それでもなかなか決まらず、何回も案内していただくのも悪い気になってきました。。。
そういう時に、「ボロ物件に強い方」がいる管理会社の存在を知りました。
その方と知り合いになって、思い切って変更した後、私のボロアパートに合ったアドバイスをいただけるようになりました。
ボロ物件は、入居者さんへのウケは悪いし、家賃安いから管理会社さんの取り分も少ないし、その割には管理での問題も多いし、正直、管理会社さん側のメリットって薄いですよね。。。
だからこそ、「ボロ物件、どーんとこい！」って管理会社さんは本当にありがたいなあと思いました！
二つ目の理由は「思い切って家賃を大きく下げた」です。
それまで、このアパートは月2.8万円で募集してましたが、新しい管理会社さんからの提案もあって、一気に月2万円ポッキリにしました。あと、初期費用も大家持ちにしました。
たった月2万円！？少ないな〜！と思われてしまいそうですが、もともとこのアパートは500万円という激安プライスで買いました。
残りの3室が月2万円だったとしても、満室収入が月14万円あるので、リフォーム代込みでも利回り24%超えます。
これでも自分的には全然OKだったので、月2万円にして募集したところ、ガンガン問い合わせが入りましたww 家賃値下げの破壊力ハンパじゃないですねww
その後、半年以内に2室決まってます。
ちなみに、以前の記事で、リフォームしたことを紹介しましたが、正直、オンボロ物件だと、リフォームよりも家賃値下げの方が圧倒的に効果ありました。
うちのアパートの入居者は、基本、「1円でも家賃抑えたいっス」っていう方々なのでキッチン新品だったり、ウオッシュレット付き！みたいなのはあまり関係無かったみたいです。そもそも、全体的にボロボロなので、格好いい設備とか皆さんあまり求めてないんですよねww
まあ、でもボロボロ物件でも、内装を最低限綺麗にして（クロス張替えなど）、家賃を限界まで下げれば、競争が激しい地域でも全然戦えるんだと分かったのは大きな学びでした。
今の時代って、年収200万円くらいで本当に家賃を1円でも抑えたいって人増えているので、格安でボロ物件を買ったら、何も考えず限界まで家賃下げてマーケットに出す方が、下手にあれこれリフォームするより、いいですね！
